ในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน หลายคนอาจกำลังมองหาเงินก้อนเพื่อนำไปใช้จ่ายเสริมสภาพคล่องในเรื่องที่จำเป็น ทางเลือกหนึ่งสำหรับคนที่มีบ้านคือการนำบ้านมาเปลี่ยนเป็นเงินทุน แต่สำหรับผู้ที่บ้านยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระ อาจมีความเข้าใจว่าไม่สามารถนำบ้านมาขอสินเชื่อประเภทนี้ได้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว แม้บ้านจะยังผ่อนอยู่ก็สามารถขอวงเงินกู้เพิ่มเพื่อนำเงินก้อนไปใช้จ่ายได้ ด้วยวิธีการที่เรียกว่ารีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน ซึ่งเป็นการย้ายสินเชื่อบ้านเดิม พร้อมกับขอกู้เพิ่มเป็นวงเงินส่วนต่างออกมาใช้ได้ บทความนี้จากทีทีบีจะพาไปเจาะลึกข้อดีและข้อมูลทั้งหมดที่คุณต้องรู้
ทำความเข้าใจการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินแบบง่ายๆ
หลักการสำคัญของการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน คือ การย้ายสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินเดิมไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่ ที่เสนอเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า พร้อมกับขอกู้เพิ่ม จากยอด ส่วนต่างของราคาประเมินบ้านในปัจจุบันหักกับยอดหนี้คงเหลือ
โดยปกติแล้ว สถาบันการเงินจะปล่อยวงเงินกู้ สำหรับการกู้เพิ่มเพื่อขอเงินก้อน สูงสุดประมาณ 90-95% ของราคาประเมินใหม่ ซึ่งรูปแบบสินเชื่อดังกล่าวจะเป็นการทำสัญญา 2 ฉบับ คือ สัญญาสินเชื่อรีไฟแนนซ์ และสัญญาสินเชื่อบ้านแลกเงิน ทำให้คุณได้รับเงินก้อนอเนกประสงค์นำไปใช้จ่ายได้ตามความต้องการ
ตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพชัดเจน
สมมติว่าคุณซื้อบ้านมาในราคา 2.5 ล้านบาท ผ่อนมาแล้วระยะหนึ่ง จนปัจจุบันเหลือยอดหนี้คงค้างกับธนาคารเดิมอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท และเมื่อต้องการรีไฟแนนซ์ ธนาคารใหม่ประเมินราคาบ้านของคุณในปัจจุบันได้สูงถึง 3 ล้านบาท
- ราคาประเมินบ้านใหม่ 3,000,000 บาท
- สมมติ ธนาคารอนุมัติวงเงินสูงสุด 90% ของราคาประเมิน: 3,000,000 x 90% = 2,700,000 บาท
- ทำสัญญารีไฟแนนซ์ เพื่อไปปิดยอดหนี้บ้านคงเหลือ 1,500,000 บาท
ดังนั้น วงเงินส่วนต่าง (เงินก้อน) ที่คุณจะได้รับ คือ 2,700,000 บาท (วงเงินใหม่) - 1,500,000 บาท (หนี้เก่า) = 1,200,000 บาท
จากตัวอย่างนี้ จะเห็นได้ว่าการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณย้ายไปรับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่ยังมอบเงินก้อนถึง 1.2 ล้านบาท เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ตามแผนที่วางไว้ได้อีกด้วย
ความแตกต่างระหว่างรีไฟแนนซ์ทั่วไป และ รีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน
แม้จะมีคำว่ารีไฟแนนซ์เหมือนกัน แต่ทั้งสองรูปแบบมีเป้าหมายและผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน เพื่อให้เห็นภาพรวมได้ง่ายขึ้น สามารถสรุปความแตกต่างที่สำคัญได้ดังนี้
เป้าหมาย
- รีไฟแนนซ์บ้านทั่วไป เป้าหมายหลักคือการลดภาระดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเดิมให้ต่ำลง ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง เป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น
- รีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน มีเป้าหมาย 2 อย่างควบคู่กัน คือ การลดดอกเบี้ยบ้านเดิม และการขอวงเงินกู้เพิ่มเติมจากส่วนต่างของราคาประเมิน เพื่อนำเงินก้อนไปใช้จ่ายตามความต้องการ
วงเงินที่ได้รับ
- การรีไฟแนนซ์บ้าน วงเงินขั้นต่ำ 500,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 50,000,000 บาท และไม่เกิน 100% ของราคาประเมินธนาคาร
- การขอวงเงินกู้เพิ่ม จากสินเชื่อบ้านแลกเงิน ท็อปอัป วงเงินขั้นต่ำ 100,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 15,000,000 บาท และไม่เกิน 95% ของราคาประเมินธนาคาร
ภาระผูกพัน
- การรีไฟแนนซ์บ้าน ผ่อนได้นานสูงสุดถึง 35 ปี ทั้งนี้ เมื่อรวมกับอายุผู้กู้แล้วไม่เกิน 65 ปี
- การขอวงเงินกู้เพิ่ม จากสินเชื่อบ้านแลกเงิน ท็อปอัป ผ่อนได้นานสูงสุดถึง 30 ปี ทั้งนี้ เมื่อรวมกับอายุผู้กู้แล้วไม่เกิน 65 ปี
เปิด 5 ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน
การตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินถือเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ชาญฉลาดสำหรับคนมีบ้าน เพราะสามารถปลดล็อกศักยภาพของสินทรัพย์ให้กลายเป็นเงินทุนหมุนเวียนได้ เรามาดูกันว่าข้อดีหลักทั้ง 5 ประการมีอะไรบ้าง
1. ได้เงินก้อนอเนกประสงค์ ดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น
ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนที่สุดคือการได้รับเงินก้อนมาเสริมสภาพคล่อง ซึ่งสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลากหลายตามเป้าหมายของแต่ละบุคคล เช่น
- ปลดหนี้ดอกเบี้ยสูง นำไปชำระหนี้บัตรเครดิต, บัตรกดเงินสด หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่ามาก
- ต่อเติมหรือซ่อมแซมบ้าน รีโนเวทห้องครัว, สร้างห้องทำงาน หรือซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ
- เป็นทุนการศึกษา สำหรับตนเองหรือบุตรหลาน
- ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน เช่น ค่ารักษาพยาบาล
- ลงทุนต่อยอด นำไปเริ่มต้นธุรกิจขนาดเล็ก หรือลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ
จุดเด่นสำคัญคือ สินเชื่อประเภทนี้เป็น "สินเชื่อที่มีหลักประกัน" (Secured Loan) โดยใช้บ้านของเราค้ำประกัน ทำให้สถาบันการเงินสามารถเสนออัตราดอกเบี้ยที่ "ต่ำกว่า" สินเชื่อประเภทไม่มีหลักประกัน (Unsecured Loan) อย่างสินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรกดเงินสดได้อย่างมีนัยสำคัญ ช่วยให้คุณประหยัดค่าดอกเบี้ยในระยะยาว
2. ลดภาระดอกเบี้ยบ้านเดิม พร้อมขยายเวลาผ่อน
การรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินมอบประโยชน์ถึงสองต่อ นอกจากจะได้เงินก้อนมาใช้จ่ายแล้ว คุณยังได้ย้ายสินเชื่อบ้านเดิมไปยังธนาคารใหม่ที่เสนอโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจกว่าเดิม ซึ่งโดยทั่วไปมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยโปรในช่วง 1-3 ปีแรก ทำให้คุณจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงอย่างชัดเจน
ถึงแม้ว่าการขอวงเงินเพิ่มจะทำให้ยอดหนี้รวมสูงขึ้น แต่ด้วยสองปัจจัยสนับสนุนคือ "อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง" และ "การขยายระยะเวลาผ่อนชำระหนี้" (เช่น จากเดิมเหลือ 20 ปี อาจขยายเป็น 30 ปี) ก็มักจะช่วยให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นมากนัก หรือในบางกรณีอาจจะใกล้เคียงกับยอดผ่อนเดิมด้วยซ้ำ ทำให้คุณสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดในแต่ละเดือนได้อย่างลงตัว
3. รวมหนี้ไว้ที่เดียว จัดการง่าย สภาพคล่องดีขึ้น
สำหรับคนที่มีภาระหนี้สินหลายก้อนจากหลายแหล่ง ไม่ว่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต 2-3 ใบ, หนี้รถยนต์, หรือหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล การรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินคือเครื่องมือที่ยอดเยี่ยมในการ "รวมหนี้" (Debt Consolidation)
หลักการคือการนำเงินก้อนที่ได้จากส่วนต่าง ไปชำระปิดยอดหนี้สินดอกเบี้ยสูงเหล่านั้นทั้งหมด แล้วเปลี่ยนภาระหนี้ทั้งหมดให้มารวมอยู่ที่สินเชื่อบ้านที่เดียว ซึ่งมีข้อดีหลายประการ:
- จัดการง่าย เปลี่ยนจากการจ่ายหนี้หลายที่ มาเป็นการชำระค่างวดเพียงที่เดียว ทำให้ไม่สับสนและง่ายต่อการวางแผน
- ลดภาระดอกเบี้ยรวม อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านนั้นต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยบัตรเครดิต (สูงสุด 16% ต่อปี) หรือสินเชื่อส่วนบุคคล (สูงสุด 25% ต่อปี) อย่างมาก ทำให้คุณประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยไปได้จำนวนมาก
- สภาพคล่องดีขึ้น เมื่อภาระดอกเบี้ยโดยรวมลดลง อาจทำให้ค่างวดรวมที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนลดลงตามไปด้วย ส่งผลให้มีเงินเหลือในกระเป๋าเพิ่มขึ้น
4. รีโนเวทบ้าน พร้อมเพิ่มมูลค่าให้กับบ้าน
แทนที่จะมองเงินก้อนที่ได้มาเป็นเพียงค่าใช้จ่าย การนำเงินส่วนนี้มาลงทุนกับบ้าน ถือเป็นทางเลือกที่ดี เพราะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับตัวสินทรัพย์ในระยะยาวได้โดยตรง คุณสามารถนำเงินไปซ่อมแซมบ้านหรือต่อเติมบ้านในส่วนต่าง ๆ เช่น
- ต่อเติมห้องครัวให้ทันสมัย เพิ่มฟังก์ชันการใช้งานและความสวยงาม
- สร้างห้องทำงาน (Home Office) รองรับไลฟ์สไตล์การทำงานในปัจจุบัน
- ปรับปรุงภูมิทัศน์รอบบ้าน สร้างพื้นที่สีเขียวสำหรับพักผ่อน
- รีโนเวทบ้านเพื่อปล่อยเช่า หากมีพื้นที่เหลือ สามารถดัดแปลงเป็นห้องเช่าเพื่อสร้างรายได้เสริม
5. ไม่ต้องหาหลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่มเติม
ความสะดวกสบายถือเป็นอีกหนึ่งข้อดีที่ไม่ควรมองข้ามของการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน เพราะคุณสามารถใช้บ้านหลังเดิมที่กำลังผ่อนอยู่เป็นหลักประกันในการขอวงเงินเพิ่มเติมได้ทันที ไม่จำเป็นต้องวุ่นวายไปหาหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่น ๆ เช่น หาบุคคลมาค้ำประกันเพิ่มเติม ซึ่งช่วยลดขั้นตอนที่ยุ่งยากและประหยัดเวลา ทำให้กระบวนการขอสินเชื่อรวดเร็วและคล่องตัวยิ่งขึ้น
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน
รีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงิน ต้องผ่อนบ้านมาแล้วมากี่ปี?
ส่วนใหญ่การรีไฟแนนซ์บ้าน ควรผ่อนชำระสินเชื่อบ้านเดิมมาแล้วอย่างน้อย 3-5 ปี หรือครบกำหนดตามเงื่อนไขในสัญญาเดิมที่ไม่ติดค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด (Prepayment Penalty) เพื่อให้ผู้กู้สามารถย้ายธนาคารได้อย่างไม่มีค่าใช้จ่ายแฝง
ติดเครดิตบูโร สามารถขอรีไฟแนนซ์เพิ่มวงเงินได้หรือไม่?
การมีประวัติค้างชำระหรือติดเครดิตบูโร จะส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปได้ยากมากหรือแทบเป็นไปไม่ได้เลย เนื่องจากสถาบันการเงินจะมองว่าผู้กู้มีความเสี่ยงสูงในการผิดนัดชำระหนี้ ดังนั้น การรักษาประวัติการชำระหนี้ให้ดีอยู่เสมอจึงเป็นสิ่งสำคัญ
รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม ทำได้หรือไม่
สามารถทำได้ แต่กระบวนการอาจแตกต่างออกไป การขอปรับลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมมักจะเรียกว่า การขอรีเทนชั่น (Retention) โดยเป็นการขอลดดอกเบี้ยบ้านให้ต่ำลง และสามารถขอวงเงินเพิ่ม (Top-Up) ควบคู่ไปด้วยได้เช่นกัน
อย่างไรก็ตามการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมเพิ่มวงเงินอาจไม่ได้รับข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ดีเท่ากับการย้ายไปยังธนาคารใหม่ ที่มักจะมีโปรโมชันพิเศษเพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่โดยเฉพาะ แต่มีข้อดีคือ ไม่ต้องทำเอกสารเหมือนกู้ใหม่ให้วุ่นวาย และไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการรีไฟแนนซ์
ผ่อนบ้านไม่ถึง 3 ปีขอรีไฟแนนซ์ได้ไหม?
โดยหลักการแล้วสามารถทำได้ แต่อาจจะไม่คุ้มค่า เนื่องจากสัญญาเงินกู้บ้านโดยทั่วไปจะมีเงื่อนไข ค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนดหากรีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปี ซึ่งปกติจะคิดในอัตรา 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ ดังนั้น การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะคุ้มค่าก็ต่อเมื่อส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จากธนาคารใหม่นั้น มีส่วนต่างๆ คุ้มกว่าค่าปรับที่ต้องจ่ายอย่างชัดเจน ควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาเดิมและคำนวณอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจเสมอ
สรุปบทความ
จะเห็นได้ว่าการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินมีข้อดีมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการได้ลดดอกเบี้ยบ้านให้ต่ำลง การได้รับเงินก้อนดอกเบี้ยต่ำ, การนำเงินไปรวมหนี้เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง, หรือการนำเงินไปลงทุนธุรกิจ ถือเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประสิทธิภาพสูงสำหรับคนมีบ้านที่ต้องการเปลี่ยนสินทรัพย์ให้กลายเป็นเงินทุนหมุนเวียนสำหรับต่อยอดเป้าหมายในชีวิต
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนทางการเงิน หรือต้องการใช้ประโยชน์จากบ้านที่ตนเองเป็นเจ้าของ ทีทีบีมีบริการสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ ที่พร้อมให้คุณสามารถขอวงเงินเพิ่ม (Top-Up) ไปพร้อมกันได้ ด้วยเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยสุดพิเศษ เพื่อให้ทุกเป้าหมายทางการเงินของคุณเป็นจริง
- ดอกเบี้ยสำหรับรีไฟแนนซ์บ้าน ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ ทั้งคงที่สามปีแรก และ เรทเดียวตลอดสัญญา
- ลดภาระค่างวดต่อเดือนให้เบาลง
- สามารถขอวงเงินกู้เพิ่มสำหรับต่อเติม ตกแต่ง หรือใช้จ่ายอเนกประสงค์ได้ ด้วยทางเลือกดอกเบี้ยคงที่สามปีแรก และ เรทเดียวตลอดสัญญา
- ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์ – ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง*
*ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในระยะเวลา 30 วัน นับจากวันที่จำนองหลักประกัน
สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ทีทีบี หรือ สมัครได้ที่ ทีทีบีทุกสาขา และ แอปทีทีบีทัช
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.115% ถึง MRR-1.430% ต่อปี •สินเชื่อบ้านแลกเงิน ท็อปอัป อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 5% - 8% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.855% ถึง MRR+0.820% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com