สรุปขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง ครบจบในบทความเดียว

การกู้ซื้อบ้านมือสองเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่มีงบประมาณจำกัด หรือต้องการบ้านในทำเลที่ดีแต่ราคาไม่สูงเกินไป แต่หลายคนก็กลัวว่าการกู้บ้านมือสองนั้นมีขั้นตอนที่ยากและวุ่นวาย แต่รู้ไหมว่าจริง ๆ แล้วการกู้ซื้อบ้านมือสองนั้นง่ายดายกว่าที่เราคิด

ทำความเข้าใจกับการกู้ซื้อบ้านมือสอง

การกู้บ้านซื้อมือสองมีข้อดีหลายประการเมื่อเทียบกับการซื้อบ้านใหม่ เช่น ราคาบ้านที่ถูกกว่า ทำเลที่อาจดีกว่า และโอกาสในการต่อรองราคามากกว่า อย่างไรก็ตาม ก็มีความแตกต่างบางประการเมื่อเทียบกับการซื้อบ้านหลังแรกที่เป็นบ้านใหม่ เช่น

• การประเมินสภาพบ้านที่ต้องทำอย่างละเอียด
• การตรวจสอบภาระผูกพันทางกฎหมาย
• อาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงเพิ่มเติม

คำศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านมือสอง

เพื่อให้การเดินเรื่องขอสินเชื่อบ้านมือสองเป็นไปอย่างราบรื่นและเข้าใจตรงกัน การรู้ความหมายของคำศัพท์ที่เกี่ยวข้องจะช่วยให้คุณพูดคุยกับเจ้าหน้าที่ธนาคารและผู้ขายได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

• ราคาประเมิน (Appraisal Value) คือ ราคาที่สถาบันการเงินประเมินมูลค่าของบ้านหลังนั้นๆ ซึ่งธนาคารจะใช้อ้างอิงในการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้
• วงเงินกู้ (Loan Amount) คือ จำนวนเงินสูงสุดที่ธนาคารจะอนุมัติให้เรากู้ได้ โดยส่วนใหญ่มักคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาประเมิน) หรือที่เรียกว่า LTV (Loan-to-Value)
• ภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt to Income Ratio - DTI) คือ สัดส่วนภาระหนี้สินทั้งหมดที่เราต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือนเทียบกับรายได้ต่อเดือนของเรา ซึ่งธนาคารใช้เป็นเกณฑ์สำคัญในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้
• ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Interest Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขคงที่ตลอดช่วงระยะเวลาหนึ่งตามที่ระบุในสัญญา เช่น 3 ปีแรก ทำให้เราจ่ายค่างวดเท่ากันทุกเดือนและวางแผนการเงินได้ง่าย
• ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Interest Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงขึ้นหรือลงได้ตามประกาศของธนาคาร ซึ่งมักจะอ้างอิงกับต้นทุนทางการเงิน เช่น MRR, MLR หรือ MOR ซึ่งหากช่วงนั้นเป็นช่วงที่ดอกเบี้ยปรับลง ก็จะได้ประโยชน์ในส่วนนี้
• การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือ การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินแห่งใหม่เพื่อนำไปปิดหนี้สินเชื่อบ้านกับธนาคารเดิม มักทำเมื่อครบกำหนดดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรก ซึ่งปีที่ 4 ดอกเบี้ยมักปรับสูงขึ้น ทั้งนี้เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงและได้รับดอกเบี้ยโปรโมชันจากที่ใหม่

ขั้นตอนการเลือกบ้านมือสอง

การเลือกบ้านมือสองที่ใช่ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ด้วยการวางแผนที่ดีและความระมัดระวัง เราสามารถหาบ้านที่ตรงใจและคุ้มค่าได้

ค้นหาและเปรียบเทียบบ้านมือสองในตลาด

ค้นหาและเปรียบเทียบบ้านมือสองในตลาดโดยใช้เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ นายหน้า หรือการสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเองเพื่อหาบ้านที่ตรงกับความต้องการของเรา และเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อให้แน่ใจว่าเราจะได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด

ตรวจสอบสภาพบ้านและเอกสารสำคัญ

เมื่อพบบ้านที่สนใจ ให้ตรวจบ้านก่อนโอนอย่างละเอียด ทั้งโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา รวมถึงตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ว่าถูกต้องหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต

ประเมินราคาบ้านเทียบกับราคาตลาด

การประเมินราคาบ้าน โดยเปรียบเทียบกับราคาตลาดจะช่วยให้เราทราบว่าราคาที่เสนอให้เหมาะสมหรือไม่ นอกจากนี้ควรตรวจสอบกับธนาคารว่าสามารถกู้เงินตามราคาประเมินได้หรือไม่

ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้านมือสองเตรียมตัวยังไง

ก่อนจะเริ่มกระบวนการกู้ซื้อบ้านมือสอง ควรเตรียมตัวให้พร้อมในหลาย ๆ ด้าน เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสองและได้บ้านในราคาที่เหมาะสม เช่น

ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ

คำนวณรายได้และค่าใช้จ่ายของเราอย่างละเอียด เพื่อดูว่าเราสามารถผ่อนบ้านมือสองได้เท่าไหร่ต่อเดือน โดยไม่กระทบกับค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ซึ่งสามารถทำได้โดยการพิจารณาจากรายได้สุทธิและอัตราการผ่อนชำระบ้านที่ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ อาทิ สำหรับคนที่มีเงินเดือน 30,000 ซื้อบ้าน การเลือกบ้านที่มีค่าผ่อนไม่เกิน 12,000 บาทต่อเดือน (40% ของเงินเดือน 30,000) จะช่วยให้เรามีโอกาสผ่านการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น สามารถจัดการรายได้และค่าใช้จ่ายได้ดีขึ้น โดยไม่ต้องมีภาระหนักเกินไป

เตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายอื่นๆ

การเตรียมค่าใช้จ่ายส่วนแรกเป็นสิ่งสำคัญ ควรเตรียมเงินดาวน์ให้พร้อมเพื่อช่วยลดภาระการกู้ โดยเงินดาวน์ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10%-20% ของมูลค่าบ้าน และนอกจากเงินดาวน์แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องเตรียม เช่น

• ค่าจดจำนอง (ประมาณ 1% ของวงเงินกู้)
• เงินดาวน์ ( ประมาณ 5-20% ของราคาบ้าน)
• ค่าประเมินหลักประกัน (ประมาณ 3,000-5,000 บาท)
• ค่าอากรแสตมป์ (0.05% ของวงเงินกู้)
• ค่าประกันอัคคีภัย
• เงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม หากธนาคารที่คุณขอสินเชื่อบ้านนั้น มีโปรโมชัน ฟรี ค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็จะช่วยประหยัดเงินส่วนนี้ไปได้อย่างมากเลยทีเดียว

กระบวนการยื่นขอสินเชื่อบ้านมือสอง

เมื่อเราพบบ้านที่ต้องการแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการยื่นขอสินเชื่อบ้านมือสอง ซึ่งมีขั้นตอนสำคัญดังนี้

เปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารต่างๆ

ศึกษาและเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจากหลาย ๆ ธนาคาร เพื่อหาข้อเสนอที่ดีที่สุด ทั้งในแง่ของอัตราดอกเบี้ยคงที่ อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอก ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขอื่น เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่คุ้มค่าที่สุด

เตรียมเอกสารสำคัญสำหรับการยื่นกู้

เตรียมเอกสารสำหรับยื่นกู้ซื้อบ้านให้ครบถ้วนตามที่ธนาคารกำหนด เช่น หลักฐานแสดงรายได้ สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อช่วยให้กระบวนการยื่นกู้ซื้อบ้านมือสองเป็นไปอย่างราบรื่น

ยื่นใบสมัครและรอการพิจารณาอนุมัติ

ยื่นใบสมัครพร้อมเอกสารประกอบการกู้ซื้อบ้านมือ 2 กับธนาคารที่คุณเลือก และรอการพิจารณาอนุมัติ ซึ่งอาจใช้เวลาประมาณ 7-14 วันทำการ

การประเมินราคาบ้านโดยธนาคาร

การประเมินราคาบ้านโดยธนาคารเป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการกู้บ้านมือสอง เพราะจะส่งผลต่อวงเงินกู้ที่เราจะได้รับด้วย

กระบวนการประเมินราคาของธนาคาร

ธนาคารจะส่งผู้ประเมินมาตรวจสอบสภาพบ้านและประเมินราคาตามหลักเกณฑ์ของธนาคาร โดยพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเล สภาพบ้าน และราคาตลาด

เตรียมรับมือกับผลการประเมินที่ต่ำกว่าคาด

หากผลประเมินต่ำกว่าที่คาด เราอาจต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่ม หรือเจรจาต่อรองราคากับผู้ขายอีกครั้ง

ขั้นตอนปิดการซื้อขายและรับโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสองแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือการปิดการซื้อขายและรับโอนกรรมสิทธิ์

การทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เราจะต้องทำสัญญาซื้อขายกับผู้ขาย สัญญานี้จะกำหนดเงื่อนไขการซื้อขาย รวมถึงราคาซื้อขายและกำหนดการชำระเงิน

การชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ เราจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนนี้จำเป็นต้องมีเอกสารครบถ้วนและค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องชำระ

การเบิกจ่ายเงินกู้จากธนาคาร

หลังจากการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น ธนาคารจะทำการเบิกจ่ายเงินกู้ให้กับผู้ขาย ตามที่ระบุในสัญญา ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้ายในการปิดการซื้อขายบ้าน

ทำไมบ้านมือสองถึงเป็นตัวเลือกที่คุ้มกว่า

สำหรับใครที่กำลังลังเลใจ ลองมาดูเหตุผลกันว่า ทำไมบ้านมือสองจึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจและคุ้มค่ากว่าที่คิด ช่วยให้คุณมีบ้านในฝันได้ง่ายขึ้นในงบที่สบายกระเป๋ากว่าที่เคย

ราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง

ข้อดีที่ชัดเจนที่สุดคือบ้านมือสองมักมีราคาขายที่ต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันหรือมีขนาดพื้นที่ใกล้เคียงกัน ทำให้เราสามารถเป็นเจ้าของบ้านในทำเลที่ต้องการได้ในงบประมาณที่น้อยลง หรืออาจได้บ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ในราคาที่เท่ากัน ถือเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่ามาก

มีโปรโมชันพิเศษบ่อยๆ

รู้หรือไม่ว่าสถาบันการเงินหลายแห่งมักจะมีโปรโมชันสินเชื่อสำหรับบ้านมือสองโดยเฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยพิเศษ วงเงินกู้ที่น่าสนใจ หรือฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อช่วยให้เราสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น การติดตามโปรโมชันเหล่านี้จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการกู้ซื้อบ้านได้เป็นอย่างดีเลย

พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที

บ้านมือสองส่วนใหญ่จะมาพร้อมกับโครงสร้างที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว ทำให้เราสามารถตรวจสอบสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ และเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยก็สามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ต้องเสียเวลารอการก่อสร้างเหมือนบ้านโครงการใหม่ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง

การซื้อบ้านมือสองเปรียบเสมือนการเลือกคู่ครองที่ต้องดูให้ดีก่อนตัดสินใจ เพื่อให้ได้บ้านที่อยู่แล้วสบายใจไปอีกนาน เราจึงควรตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ของบ้านอย่างถี่ถ้วนก่อนทำการซื้อขาย โดยมีรายการที่ต้องตรวจสอบก่อนโอนบ้านมือสอง ดังนี้

ตรวจสอบโครงสร้างอาคาร

นับเป็นหัวใจสำคัญของบ้าน ควรตรวจดูร่องรอยการแตกร้าวตามเสา คาน ผนัง และพื้น หากพบรอยร้าวที่มีลักษณะเฉียงเป็นแนวยาว อาจเป็นสัญญาณของโครงสร้างที่เริ่มมีปัญหา ควรปรึกษาวิศวกรเพื่อความมั่นใจ

เช็กระบบไฟฟ้าและประปา

ลองเปิดไฟทุกดวงและเปิดน้ำทุกก๊อกเพื่อตรวจสอบการใช้งาน สังเกตแรงดันน้ำ ท่อมีการรั่วซึมหรือไม่ รวมถึงสภาพสายไฟและตู้ควบคุมไฟฟ้าว่าเก่าเกินไปหรืออยู่ในสภาพที่ปลอดภัยพร้อมใช้งานหรือไม่

สำรวจหลังคาและฝ้าเพดาน

มองหาร่องรอยคราบน้ำ รอยด่าง หรือสีที่บวมลอกบนฝ้าเพดาน เพราะนี่คือสัญญาณเตือนของปัญหาหลังคารั่ว ซึ่งอาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่บานปลายในอนาคตได้

มองหาปัญหารั่วซึมตามจุดต่างๆ

นอกจากหลังคาแล้ว ควรตรวจสอบบริเวณขอบหน้าต่าง ประตู และโดยเฉพาะในห้องน้ำอย่างละเอียด เพื่อดูว่ามีร่องรอยน้ำซึมหรือไม่ เพราะปัญหาเล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้อาจสร้างความเสียหายและความกังวลใจให้เราได้

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการขอดูโฉนดที่ดินฉบับจริง ตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้อง และสอบถามให้แน่ใจว่าบ้านหลังนี้ติดภาระผูกพันใดๆ เช่น ติดจำนองอยู่กับธนาคาร หรือมีคดีความฟ้องร้องหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายที่อาจตามมา

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านมือสอง

กู้ซื้อบ้านมือสองยากกว่าบ้านใหม่ไหม?

ไม่ได้ยากไปกว่า โดยหลักการแล้วธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้เป็นสำคัญเช่นเดียวกัน แต่สิ่งที่แตกต่างคือ ธนาคารจะให้ความสำคัญกับ "ราคาประเมิน" ของบ้านมือสองเป็นอย่างมาก เพราะเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ดังนั้น หากผู้กู้มีคุณสมบัติครบถ้วนและสภาพบ้านดี ก็สามารถอนุมัติได้ไม่ต่างจากบ้านใหม่เลย

นอกจากค่าบ้านแล้ว มีค่าใช้จ่ายแฝงอะไรอีกบ้างที่ต้องเตรียม?

นอกเหนือจากราคาบ้าน ควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้

• ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, ค่าอากรแสตมป์
• ค่าใช้จ่ายกับธนาคาร เช่น ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์, ค่าประกันอัคคีภัย
• ค่าซ่อมแซมและตกแต่ง ควรกันงบประมาณส่วนหนึ่งไว้สำหรับการปรับปรุงบ้านให้อยู่ในสภาพที่พร้อมเข้าอยู่ตามที่เราต้องการ

กรณีราคาประเมินของธนาคารได้ต่ำกว่าราคาซื้อขาย ควรทำอย่างไร?

เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ เมื่อราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ธนาคารจะยึดราคาประเมินเป็นหลักในการให้วงเงินกู้ ทำให้เราต้องใช้เงินสดส่วนตัวเพิ่มขึ้นเพื่อจ่ายส่วนต่างนั้น แนวทางแก้ไขคือ

• เจรจากับผู้ขาย ลองต่อรองเพื่อขอลดราคาขายลงมาให้ใกล้เคียงกับราคาประเมิน
• เตรียมเงินสดเพิ่ม หากยังต้องการซื้อบ้านหลังนี้ อาจต้องเตรียมเงินสดสำหรับวางดาวน์เพิ่มในส่วนต่างของราคา

สรุปเกี่ยวกับขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง

การกู้ซื้อบ้านมือสองเป็นกระบวนการที่มีหลายขั้นตอนและต้องการการเตรียมตัวที่ดี แต่หากมีการวางแผนที่รอบคอบ พร้อมศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนกู้อย่างละเอียด ก็จะสามารถบรรลุเป้าหมายการมีบ้านในฝันได้อย่างราบรื่นขึ้น

และสำหรับใครที่ต้องการขอสินเชื่อบ้าน-คอนโดมือสอง สินเชื่อบ้านทีทีบี พร้อมที่จะช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านในฝันด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำ ผ่อนต่อเดือนสบาย ให้วงเงินสูงสุด 100% ของราคาประเมิน และมีเจ้าหน้าที่พร้อมให้บริการถึงที่

อย่าลืมว่า การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านเป็นภาระผูกพันระยะยาว ดังนั้น จงตัดสินใจอย่างรอบคอบและยึดหลัก "กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว" เพื่อสุขภาพทางการเงินที่ดีในระยะยาวของคุณและครอบครัว

*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 5% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.130% ถึง MRR-0.530% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัคร และอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com