ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน ธนาคารพิจารณาจากอะไรบ้าง

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินนับเป็นขั้นตอนสำคัญที่ทั้งเราเองและธนาคารจะต้องประเมินให้ดีเพื่อให้การยื่นขอสินเชื่อเป็นไปอย่างราบรื่น แต่หลายคนอาจไม่เคยรู้ว่าทางธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาประเมินราคาบ้านอย่างไรบ้าง ทีทีบีได้รวบรวมข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้านและที่ดิน ซึ่งจะช่วยให้คุณเข้าใจกระบวนการนี้ได้ดียิ่งขึ้น ติดตามสาระสำคัญที่ต้องรู้ได้ในบทความนี้

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร?

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน คือ กระบวนการประเมินมูลค่าของบ้านและที่ดินโดยผู้เชี่ยวชาญ เพื่อกำหนดราคาตลาดที่เหมาะสม ส่งผลโดยตรงต่อวงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติ โดยทั่วไป ธนาคารจะคิดค่าใช้จ่ายในการประเมินตามขนาดของทรัพย์สิน ซึ่งอาจอยู่ระหว่าง 3,000 - 10,000 บาท ทั้งนี้ การประเมินที่แม่นยำจะช่วยให้ทั้งผู้กู้และธนาคารมีความมั่นใจในมูลค่าของหลักประกัน

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินทำได้ที่ไหน

การทราบราคาประเมินของบ้านและที่ดินเป็นข้อมูลสำคัญ โดยเฉพาะเมื่อต้องการขอสินเชื่อหรือทำธุรกรรมต่าง ๆ ซึ่งเราสามารถขอประเมินราคาได้จากหน่วยงานที่น่าเชื่อถือ เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำสำหรับนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจ

• กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานกลางที่ประเมินราคาที่ดินทุกแปลงในประเทศ เพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะมีการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ในทุก ๆ 4 ปี ซึ่งประชาชนสามารถเข้าไปตรวจสอบราคาประเมินเบื้องต้นได้โดยตรง
• กรมที่ดิน เป็นอีกหนึ่งหน่วยงานราชการที่สามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้เช่นกัน โดยจะใช้ฐานข้อมูลราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นหลัก เพื่อนำมาใช้คำนวณค่าธรรมเนียมภาษีต่าง ๆ ในการทำนิติกรรม เช่น การซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
• ธนาคาร ในกรณีที่ต้องการขอสินเชื่อกับธนาคาร จะต้องมีการประเมินราคาทรัพย์สินโดยบริษัทประเมินที่ธนาคารให้ความเชื่อถือ ซึ่งราคาที่ได้จะมีความละเอียดและอัปเดตตามสภาพตลาด ณ ปัจจุบัน เพื่อใช้เป็นข้อมูลสำคัญประกอบการพิจารณาอนุมัติวงเงินสินเชื่อบ้านให้กับเรา

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคำนวณอย่างไร

โดยทั่วไป การคำนวณราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นสามารถทำได้ไม่ยาก เพื่อให้เราทราบมูลค่าของที่ดินต่อแปลงก่อนนำไปรวมกับราคาสิ่งปลูกสร้าง ช่วยให้เห็นภาพรวมมูลค่าทรัพย์สินของตนเองได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

เนื้อที่ (ตารางวา) X ราคาประเมินต่อตารางวา (บาท) = ราคาประเมินที่ดินต่อแปลง

ตัวอย่าง หากเรามีที่ดินขนาด 50 ตารางวา และราคาประเมินที่ดินในทำเลนั้นอยู่ที่ 40,000 บาทต่อตารางวา ราคาประเมินที่ดินแปลงนี้จะเท่ากับ 50 ตร.ว. X 40,000 บาท = 2,000,000 บาท

ขั้นตอนการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินของธนาคาร

1. รวบรวมเอกสาร

ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดิน, แบบแปลนบ้าน, และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ธนาคารตรวจสอบความถูกต้องและครบถ้วน

2. ตรวจสอบสถานที่จริง

เจ้าหน้าที่ประเมินจาก ทีทีบี จะเข้าสำรวจสภาพบ้านและที่ดิน โดยพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง, สภาพแวดล้อม, และคุณภาพของสิ่งปลูกสร้าง

3. วิเคราะห์และเปรียบเทียบ

ผู้ประเมินจะนำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์และเปรียบเทียบกับราคาตลาดของทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงกันในบริเวณใกล้เคียง

4. สรุปผลการประเมิน

หลังจากรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทั้งหมด ผู้ประเมินจะสรุปมูลค่าที่เหมาะสมของบ้านและที่ดิน ซึ่งจะถูกใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาวงเงินกู้ต่อไป

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินนั้นไม่ได้พิจารณาเพียงแค่ขนาดของพื้นที่เท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งธนาคารนำมาใช้ในการประเมินราคา ดังนี้

1. ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ ในการประเมินราคาบ้านและที่ดิน บ้านที่อยู่ในทำเลดี ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล หรือระบบขนส่งมวลชน มักมีมูลค่าสูงกว่าบ้านที่อยู่ในพื้นที่ห่างไกล นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมที่ดี ปลอดภัย และมีแนวโน้มการพัฒนาในอนาคต ก็ส่งผลบวกต่อราคาประเมิน

2. พื้นที่ใช้สอยของที่ดิน

พื้นที่ใช้สอยของที่ดินมีผลต่อการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินอย่างมาก ที่ดินที่มีขนาดใหญ่ รูปแบบที่ดินที่สามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย หรือมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคต จะได้รับการประเมินราคาสูงกว่าที่ดินที่มีข้อจำกัดด้านประโยชน์ใช้สอย นอกจากนี้ ที่ดินที่มีหน้ากว้างติดถนนมากก็มักจะมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินแปลงลึกอีกด้วย

3. สภาพและอายุของบ้าน

สภาพและอายุของบ้านเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินราคาบ้าน หากบ้านมีการบำรุงรักษาอย่างดี มีการบำรุงรักษาอยู่เสมอ หรือมีอายุน้อย มักได้รับการประเมินราคาสูงกว่าบ้านที่มีสภาพทรุดโทรมหรืออายุมาก ทั้งนี้ คุณภาพของวัสดุก่อสร้าง การออกแบบ และฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการในปัจจุบัน ก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าของบ้านด้วย

4. เปรียบเทียบราคาซื้อขายจริงแปลงข้างเคียง

การเปรียบเทียบราคาซื้อขายจริงของบ้านและที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเป็นวิธีที่ธนาคารใช้ในการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินอย่างแม่นยำ โดยจะพิจารณาจากราคาซื้อขายล่าสุดของทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน ทั้งในแง่ของขนาด ทำเล และสภาพ วิธีนี้ช่วยให้การประเมินสะท้อนมูลค่าตลาดจริงในปัจจุบัน และเป็นที่ยอมรับทั้งจากผู้กู้และธนาคาร

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน

การประเมินราคาบ้านต้องทำตอนไหน

โดยส่วนใหญ่แล้ว การประเมินราคาบ้านมักจะทำเมื่อต้องการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน เช่น สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน, สินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือการรีไฟแนนซ์บ้าน นอกจากนี้ยังอาจต้องทำเมื่อต้องการซื้อขายบ้าน หรือประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ๆ

ราคาประเมินที่ดินจากทางราชการกับจากธนาคารต่างกันอย่างไร

ราคาประเมินที่ดินจากทางราชการและจากธนาคารมีความแตกต่างกันทั้งในแง่วิธีการและวัตถุประสงค์ ราคาประเมินราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากใช้เพื่อการคำนวณภาษีเป็นหลัก ในขณะที่การประเมินราคาบ้านและที่ดินของธนาคารจะสะท้อนมูลค่าตลาดจริง โดยพิจารณาจากปัจจัยหลายด้าน เช่น ศักยภาพการพัฒนาพื้นที่ และราคาซื้อขายจริงในบริเวณใกล้เคียง

ราคาซื้อขายบ้านข้างเคียง มีผลต่อการประเมินราคาบ้านของเราหรือไม่?

มีผลอย่างมาก เนื่องจากหนึ่งในวิธีการประเมินที่เป็นที่นิยมคือการเปรียบเทียบกับราคาตลาด (Market Approach) ผู้ประเมินจะนำราคาซื้อขายของบ้านที่มีขนาด, ทำเล และลักษณะใกล้เคียงกับบ้านของเรามาเป็นฐานในการพิจารณา หากบ้านในบริเวณเดียวกันมีการซื้อขายในราคาสูง ก็มีแนวโน้มที่จะทำให้บ้านเราได้ราคาประเมินที่ดีขึ้นด้วย

มีปัจจัยอะไรบ้างที่อาจทำให้ราคาประเมินต่ำกว่าที่คาดไว้

ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อราคาประเมินมีหลายอย่าง เช่น สภาพบ้านที่ทรุดโทรม ขาดการดูแล มีรอยร้าวหรือการรั่วซึม, ทำเลที่ตั้งที่เข้าถึงลำบาก อยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม, การต่อเติมบ้านที่ผิดแบบหรือไม่ได้รับอนุญาต, รวมถึงสภาพแวดล้อมโดยรอบที่ไม่เอื้ออำนวย เช่น อยู่ใกล้แหล่งขยะหรือโรงงานอุตสาหกรรม

สรุป

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน ที่ช่วยให้ทั้งผู้กู้และธนาคารมั่นใจในมูลค่าของหลักประกัน การเข้าใจปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อการประเมินราคาจะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้ดียิ่งขึ้นในการยื่นขอสินเชื่อ

มาถึงตรงนี้ ใครต้องการวางแผนขอสินเชื่อบ้าน ไม่ว่าจะเป็น สินเชื่อบ้านใหม่ - บ้านมือสอง สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ และ สินเชื่อบ้านแลกเงิน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือกรอกข้อมูลให้เจ้าหน้าที่ทีทีบีติดต่อกลับเพื่อรับคำปรึกษาได้เลย

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ยMRR-1.680% ถึง MRR-0.780% ต่อปี • สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3%-6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.215% ถึง MRR-1.680% ต่อปี • สินเชื่อบ้านแลกเงิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 5% - 11%ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-2.155% ถึง MRR+2.770% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305%ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com