วิธีคํานวณดอกเบี้ยและค่าผ่อนบ้านด้วยตัวเอง

การผ่อนบ้านเป็นหนึ่งในภาระที่อยู่กับพวกเราในระยะยาว และต้องมีการวางแผนเพื่อชำระค่างวดอย่างรอบคอบหากเรารู้จักวิธีการคำนวณผ่อนบ้านก็จะช่วยกำหนดสภาพคล่องแต่ละเดือนได้มีประสิทธิภาพ อีกทั้งยังช่วยให้เราวางแผนการยื่นกู้ได้เป็นอย่างดี เพราะธนาคารมักจะดูที่ความพร้อมของเราเป็นอันดับแรก วันนี้ สินเชื่อบ้านทีทีบี รวมสูตรคำนวณผ่อนบ้านเบื้องต้นที่ใช้งานได้ เพื่อให้มือใหม่หัดซื้อบ้านรับมือกับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนได้อย่างแน่นอน

ความสำคัญของการคำนวณผ่อนบ้านก่อนยื่นกู้

การคำนวณยอดเงินผ่อนบ้านในแต่ละเดือนสำหรับสินเชื่อบ้าน มีความสำคัญอย่างมาก เพราะตามปกติธนาคารจะคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) โดยคำนวณดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นคงเหลือ ทำให้ค่างวดในช่วงแรก ๆ มีสัดส่วนของดอกเบี้ยสูงกว่าเงินต้น การเข้าใจวิธีคำนวณนี้จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้แม่นยำยิ่งขึ้น เรามาดูสูตรการคำนวณกันเลยว่าคิดยังไงบ้าง?

แนะนำสูตรคำนวณผ่อนบ้านเบื้องต้น

สูตรคำนวณผ่อนบ้านเบื้องต้น เป็นการประเมินความสามารถในการใช้จ่ายของตนเองคร่าว ๆ ก่อนที่จะตัดสินใจยื่นกู้จริง ในการคำนวณสินเชื่อบ้าน เราจำเป็นต้องรู้องค์ประกอบสำคัญดังนี้

รายได้ต่อเดือนของผู้กู้
ภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระ
อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR (Debt Service Ratio)

เมื่อทราบข้อมูลเหล่านี้แล้ว เราสามารถนำมาใช้ในการคำนวณเงินผ่อนบ้านที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของเราได้ โดยมีสูตรการคำนวณดังต่อไปนี้

1. สูตรคำนวณเงินผ่อนบ้านที่ชำระไหวเบื้องต้น

ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน ธนาคารจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ยื่นกู้เป็นอันดับแรก โดยใช้หลักการคำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR ซึ่งโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้สุทธิต่อเดือน โดยปัจจัยที่ใช้คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน มีดังนี้

รายได้ต่อเดือน คือ รายได้สุทธิที่ได้รับเป็นประจำทุกเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
อัตรา DSR (Debt-to-Service Ratio) คือ สัดส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่ธนาคารกำหนด ซึ่งโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้ เพื่อให้ผู้กู้ยังมีเงินเหลือพอใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน
ภาระหนี้อื่น ๆ ต่อเดือน คือ ยอดผ่อนชำระหนี้สินเชื่ออื่น ๆ ที่คุณมีอยู่แล้ว เช่น หนี้บัตรเครดิต (ยอดชำระขั้นต่ำ), สินเชื่อรถยนต์ หรือสินเชื่อส่วนบุคคล

โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้

1. สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน

เงินผ่อนบ้านที่ชำระไหว = (รายได้ต่อเดือน x อัตรา DSR) - ภาระหนี้อื่น ๆ ต่อเดือน

ตัวอย่าง หากคุณมีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ธนาคารกำหนด DSR ที่ 40% และคุณมีภาระหนี้อื่นๆ 5,000 บาทต่อเดือน

เงินผ่อนบ้านที่ชำระไหว = (50,000 x 40%) - 5,000 = 15,000 บาทต่อเดือน

ถัดมาคือการคำนวณประมาณการวงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้ โดยใช้หลักการที่เรียกว่า "ล้านละ 7,000" ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยที่ธนาคารมักใช้ประเมินว่า ทุก ๆ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท จะมีภาระผ่อนประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน

2. สูตรคำนวณประมาณการวงเงินกู้สูงสุด

วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ = (ความสามารถผ่อนชำระหนี้บ้านต่อเดือน x 1,000,000) / 7,000

ตัวอย่าง จากความสามารถในการผ่อนชำระที่ 15,000 บาทต่อเดือน

วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ = (15,000 x 1,000,000) / 7,000 ≈ 2.14 ล้านบาท

จากตัวอย่างนี้ จะเห็นว่า สามารถซื้อบ้านได้ราคาประมาณที่ 2.14 ล้านบาท เพื่อให้สามารถผ่อนไหว ไม่หนักเกินไป และยังมีสุขภาพทางการเงินที่แข็งแรงอยู่

2. สูตรคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด

ในการคำนวณผ่อนบ้าน เราต้องคำนึงถึงดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวด ซึ่งจะลดลงตามยอดเงินต้นคงเหลือ (ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก) ทำให้ต้องคำนวณใหม่ทุกเดือน

ก่อนจะไปดูสูตร เรามาทำความเข้าใจความหมายของแต่ละปัจจัยที่ใช้ในการคำนวณกันก่อน

เงินต้นคงเหลือ คือ ยอดหนี้ทั้งหมดที่ยังเหลืออยู่หลังจากหักเงินต้นที่ชำระไปในงวดก่อน ๆ แล้ว
อัตราดอกเบี้ยต่อปี คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งจะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี
จำนวนวันในงวดนั้น คือ จำนวนวันในเดือนที่คำนวณ (เช่น 30 หรือ 31 วัน) เพราะแต่ละเดือนมีจำนวนวันไม่เท่ากัน
365 คือ จำนวนวันในหนึ่งปี ใช้เพื่อแปลงอัตราดอกเบี้ยต่อปีให้เป็นอัตราต่อวัน

สูตรคำนวณดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยในแต่ละงวด = (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวดนั้น) / 365

ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยลดต้นลดดอก

สมมติว่าคุณกู้บ้านมียอด เงินต้นคงเหลือ 2,000,000 บาท อัตรา ดอกเบี้ย 3% ต่อปี และ ผ่อนชำระงวดละ 15,000 บาท

เดือนที่ 1 มี 30 วัน

คำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย (2,000,000 x 3% x 30) / 365 = 4,931.51 บาท
เงินที่จ่ายไปหักเงินต้น 15,000 (ค่างวด) - 4,931.51 (ดอกเบี้ย) = 10,068.49 บาท
เงินต้นคงเหลือใหม่สำหรับเดือนถัดไป 2,000,000 - 10,068.49 = 1,989,931.51 บาท

เดือนที่ 2 มี 31 วัน

คำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย (1,989,931.51 x 3% x 31) / 365 = 5,078.61 บาท
เงินที่จ่ายไปหักเงินต้น 15,000 (ค่างวด) - 5,078.61 (ดอกเบี้ย) = 9,921.39 บาท
เงินต้นคงเหลือใหม่สำหรับเดือนถัดไป 1,989,931.51 - 9,921.39 = 1,980,010.12 บาท

จะเห็นได้ว่าเมื่อเงินต้นลดลงในแต่ละเดือน สัดส่วนของเงินค่างวดที่นำไปจ่ายดอกเบี้ยก็จะลดลง และส่วนที่นำไปตัดเงินต้นก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ให้คิดแบบนี้ทบไปจนครบ 12 เดือน ก็จะทำให้เห็นภาพรวมของดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายได้อย่างชัดเจน

3. สูตรคำนวณเงินต้นในแต่ละงวด

ต่อเนื่องจากการคำนวณดอกเบี้ย ให้นำมาคำนวณเงินต้นที่ต้องจ่ายในแต่ละงวด ใช้สูตรคำนวณ ดังนี้

เงินต้นที่ชำระต่องวด = ค่างวดรวม - ดอกเบี้ยต่องวด

ตัวอย่าง หากค่างวดรวมของคุณคือ 15,000 บาท

เดือนที่ 1 ดอกเบี้ยจำนวน 4,931.51 บาท

เงินที่จ่ายไปหักเงินต้น 15,000 (ค่างวด) - 4,931.51 (ดอกเบี้ย) = 10,068.49 บาท

เดือนที่ 2 ดอกเบี้ยจำนวน 5,078.61 บาท

เงินที่จ่ายไปหักเงินต้น 15,000 (ค่างวด) - 5,078.61 (ดอกเบี้ย) = 9,921.39 บาท

4. สูตรคำนวณเงินต้นคงเหลือ

การติดตามเงินต้นคงเหลือสามารถวางแผนการชำระหนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้

เงินต้นคงเหลือ = เงินต้นคงเหลืองวดก่อนหน้า - เงินต้นที่ชำระในงวดปัจจุบัน

ตัวอย่าง หากเงินต้นคงเหลืองวดก่อนหน้าคือ 2,000,000 บาท

เดือนที่ 1 ยอดเงินต้น 10,068.49 บาท

เงินต้นคงเหลือใหม่สำหรับเดือนถัดไป 2,000,000 - 10,068.49 = 1,989,931.51 บาท

เดือนที่ 2 ยอดเงินต้น 9,921.39 บาท

เงินต้นคงเหลือใหม่สำหรับเดือนถัดไป 1,989,931.51 - 9,921.39 = 1,980,010.12 บาท

ซึ่งเมื่อเงินต้นลดลง อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดนั้นจะลดลงเรื่อยๆตามเช่นกัน

ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติวงเงินกู้

แม้ว่าเราจะเข้าใจในการคำนวณเงินผ่อนบ้านมาแล้วเป็นอย่างดี แต่ก็ต้องไม่ลืมว่าธนาคารเองก็ต้องพิจารณาความสามารถในการยื่นกู้ของเราจากปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วย ดังนี้

1. รายได้และความสามารถในการชำระหนี้

ธนาคารจะพิจารณารายได้และความสามารถในการชำระหนี้เป็นอันดับแรก โดยดูจากรายได้ประจำ รายได้เสริม และภาระหนี้สินที่มีอยู่ ซึ่งจะนำมาคำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) เพื่อประเมินความเสี่ยงในการให้สินเชื่อ ยิ่งเรามีรายได้สูงและภาระหนี้ต่ำ โอกาสในการได้รับอนุมัติก็จะมากขึ้น

2. ประวัติข้อมูลเครดิตบูโร

ประวัติข้อมูลเครดิตบูโรเป็นเสมือนใบรับรองความน่าเชื่อถือทางการเงินของคุณ ธนาคารจะตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ในอดีต หากมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ตรงเวลา ไม่มีประวัติผิดนัดชำระ จะเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านและอาจได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยที่ดีกว่า

3. อายุและอาชีพของผู้กู้

อายุและอาชีพของผู้กู้เป็นปัจจัยที่ธนาคารนำมาพิจารณาเพื่อประเมินความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว โดยทั่วไป ผู้กู้ที่มีอายุระหว่าง 20-50 ปี และมีอาชีพที่มั่นคง รายได้แน่นอน มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น เพราะมีแนวโน้มที่จะมีรายได้เพิ่มขึ้นในอนาคตและสามารถผ่อนชำระได้ตลอดอายุสัญญา

4. มูลค่าและประเภทของหลักประกัน

มูลค่าและประเภทของหลักประกัน มีผลต่อวงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติ โดยทั่วไป ธนาคารจะให้วงเงินกู้ตั้งแต่ 70-100% ของราคาประเมินหลักประกัน นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมของทรัพย์สินก็มีผลต่อการพิจารณาด้วย หากทำเลดี สภาพดี มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต จะมีโอกาสอนุมัติได้มากกว่า

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการคำนวณผ่อนบ้าน

ดอกเบี้ยลดต้นลดดอกคืออะไร

ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก (Effective Rate) คือ ดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไปตามจำนวนเงินต้นที่ผู้ขอสินเชื่อได้ชำระในแต่ละงวด วิธีการคำนวณดอกเบี้ย จะคิดตาม "เงินต้นคงเหลือ" ในแต่ละงวด หมายความว่าเมื่อเราจ่ายค่างวดในแต่ละเดือนนั้น เงินส่วนหนึ่งจะถูกนำไปตัดเงินต้น ทำให้เงินต้นลดลง และดอกเบี้ยในงวดถัดไปก็จะคำนวณจากเงินต้นที่น้อยลงนั้น ส่งผลให้เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงเรื่อย ๆ ตลอดอายุสัญญา

มีวิธีลดดอกเบี้ยบ้านให้หมดเร็วขึ้นหรือไม่

มีหลายวิธีที่ช่วยให้คุณประหยัดดอกเบี้ยและเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น ดังนี้

จ่ายค่างวดเกินทุกเดือน (โปะบ้าน) การจ่ายเพิ่มจากค่างวดปกติแม้เพียงเล็กน้อยในแต่ละเดือน เช่น จ่ายเพิ่ม 10% ของค่างวด เงินส่วนเกินนี้จะถูกนำไปตัดเงินต้นโดยตรง ทำให้เงินต้นหมดไว ส่งผลให้ระยะเวลาผ่อนสั้นลงและดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โปะเงินก้อนใหญ่เมื่อมีโอกาส หากได้รับเงินโบนัสหรือมีรายได้พิเศษเข้ามา การนำเงินส่วนนี้ไปโปะยอดหนี้บ้านจะช่วยลดเงินต้นได้มาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการคำนวณดอกเบี้ยในงวดถัด ๆ ไป
รีไฟแนนซ์ (Refinance) โดยทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยบ้านจะอยู่ในระดับต่ำในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) การรีไฟแนนซ์คือการย้ายสินเชื่อบ้านของเราไปยังธนาคารใหม่ที่เสนออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า ซึ่งเป็นวิธีที่ช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้อย่างมีประสิทธิภาพ ควรทำทุก ๆ 3-5 ปี เมื่อดอกเบี้ยโปรโมชันหมด

หากรายได้ไม่สูงพอที่จะกู้คนเดียว สามารถทำอย่างไรได้บ้าง

หากรายได้ของเราไม่เพียงพอที่จะยื่นกู้สินเชื่อบ้านคนเดียวได้ ยังมีทางออกที่เป็นที่นิยมคือ การกู้ร่วม ซึ่งเป็นการยื่นขอสินเชื่อร่วมกับบุคคลอื่น เพื่อให้ธนาคารนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมาพิจารณา ทำให้ความสามารถในการกู้เพิ่มขึ้น และมีโอกาสได้รับการอนุมัติวงเงินที่สูงขึ้น

บุคคลที่สามารถกู้ร่วมได้ โดยทั่วไปจะต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ เช่น

สามี-ภรรยา
บิดา-มารดา
พี่-น้อง
คู่รัก

ผู้กู้ร่วมจะมีสถานะเป็นลูกหนี้ร่วมกัน และต้องรับผิดชอบในภาระหนี้สินเท่าเทียมกันตลอดอายุสัญญา

สูตร "ล้านละ 7,000" ที่ใช้ประมาณการค่าผ่อนบ้านคืออะไร

สูตร "ล้านละ 7,000" เป็นการประมาณการค่างวดผ่อนบ้านแบบคร่าว ๆ เพื่อให้ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านเห็นภาพรวมภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือนได้ง่ายขึ้น

ที่มาของตัวเลขนี้ มาจากการคำนวณโดยสมมติว่ากู้เงิน 1,000,000 บาท ในระยะเวลาผ่อน 30 ปี ซึ่งค่างวด 7,000 บาทนี้ได้รวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยโดยประมาณไว้แล้ว

วิธีใช้

หากต้องการกู้ 1 ล้านบาท ค่างวดจะประมาณ 7,000 บาท/เดือน
หากต้องการกู้ 2 ล้านบาท ค่างวดจะประมาณ 14,000 บาท/เดือน (2 x 7,000)
หากต้องการกู้ 3 ล้านบาท ค่างวดจะประมาณ 21,000 บาท/เดือน (3 x 7,000)

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงการประมาณการเบื้องต้นเท่านั้นค่างวดที่แท้จริงจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับ ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ซึ่งควรใช้ข้อมูลจากธนาคารโดยตรงในการตัดสินใจขั้นสุดท้าย

สรุปเกี่ยวกับการคำนวณผ่อนบ้าน

สรุป

การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้คุณสามารถคำนวณผ่อนบ้านและเตรียมตัวยื่นกู้ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาสินเชื่อบ้าน หากเราวางแผนการเงินเอาไว้อย่างรอบคอบ ลองคำนวณค่างวดผ่อนบ้านเบื้องต้น จะช่วยให้คุณประเมินความพร้อมของตนเองได้อย่างแม่นยำ ทำให้สามารถวางแผนการผ่อนชำระในแต่ละเดือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มาถึงตรงนี้ใครที่กำลังมองหาทางเลือกในการซื้อบ้านที่คล่องตัว ทีทีบี มีบริการสินเชื่อบ้านพร้อมตอบโจทย์ทุกความต้องการทั้ง สินเชื่อบ้านใหม่ - บ้านมือสอง สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ และ สินเชื่อบ้านแลกเงิน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือกรอกข้อมูลให้เจ้าหน้าที่ติดต่อกลับเพื่อรับคำปรึกษา

มาถึงตรงนี้ใครที่กำลังมองหาทางเลือกในการซื้อบ้านที่คล่องตัวที่สุด ทีทีบี มีบริการสินเชื่อบ้านพร้อมตอบโจทย์ทุกความต้องการทั้ง สินเชื่อบ้านใหม่ - บ้านมือสอง สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ และ สินเชื่อบ้านแลกเงิน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือกรอกข้อมูลให้เจ้าหน้าที่ติดต่อกลับเพื่อรับคำปรึกษา ได้ที่นี่

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ยMRR-1.680% ถึง MRR-0.780% ต่อปี • สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3%-6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.215% ถึง MRR-1.680% ต่อปี • สินเชื่อบ้านแลกเงิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 5% - 11%ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-2.155% ถึง MRR+2.770% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305%ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com

วิธีคำนวณผ่อนบ้านและดอกเบี้ย วางแผนได้ง่ายๆ ด้วยตัวเอง