บ้านผ่อนอยู่จํานองได้ไหม รวมสิ่งที่ต้องรู้ก่อนยื่นขอสินเชื่อ

ในยามที่ต้องการเงินก้อนฉุกเฉิน หรือต้องการเสริมสภาพคล่องทางการเงินเพื่อตนเอง ครอบครัว หรือต่อยอดธุรกิจ หนึ่งในทรัพย์สินมูลค่าสูงที่หลายคนนึกถึงคือ “บ้าน” แต่หากบ้านยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระ อาจเกิดคำถามสำคัญว่า บ้านผ่อนอยู่จํานองได้ไหม และจะดำเนินการได้อย่างไร

เพื่อช่วยทุกคนค้นหาทางเลือกในการหมุนเวียนสภาพคล่อง ทีทีบี ได้รวบรวมข้อมูลสำคัญพร้อมมาแนะนำทุกแง่มุมที่ต้องรู้ เกี่ยวกับการจำนองบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด เพื่อให้คุณเปลี่ยนบ้านให้เป็นเงินก้อนได้อย่างมั่นใจ

บ้านผ่อนอยู่จํานองได้ไหม

คำตอบคือ สามารถทำได้ แต่มีเงื่อนไขและข้อจำกัดที่ต้องทราบก่อนดำเนินการ หลายคนคิดว่าการนำบ้านมาจดจำนองเพื่อแลกเป็นเงินออกมา จะต้องเป็นบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภาระหนี้แล้วเท่านั้น แต่ในความจริงนั้น หากบ้านผ่อนอยู่และต้องการเงินก้อนเพื่อเสริมสภาพคล่องจริงๆ ก็ยังมีทางออกอื่นที่เหมาะสมและเป็นที่นิยมมากกว่า นั่นคือ การรีไฟแนนซ์บ้านและขอวงเงินกู้เพิ่ม ซึ่งเป็นวิธีที่ตอบโจทย์ความต้องการนี้โดยตรง โดยที่คุณจะได้รับประโยชน์ทั้งจากการลดดอกเบี้ยบ้านเดิมและได้เงินส่วนต่างไปใช้จ่ายตามต้องการ

เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแลกเงิน และรีไฟแนนซ์ แบบไหนเหมาะกับเรา

เพื่อให้เห็นภาพและเลือกใช้ผลิตภัณฑ์ทางการเงินได้ตรงตามความต้องการมากที่สุด การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างการรีไฟแนนซ์และขอวงเงินกู้เพิ่ม กับการขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน คือสิ่งสำคัญ เพราะเป็นสองทางเลือกหลักสำหรับคนที่ต้องการเงินก้อนเพื่อเสริมสภาพคล่อง

• การรีไฟแนนซ์พร้อมขอวงเงินเพิ่ม (Refinance with Top-Up) เป็นทางออกเดียวสำหรับผู้ที่บ้านยังผ่อนไม่หมด มีวัตถุประสงค์เพื่อย้ายสินเชื่อบ้านเดิมไปยังธนาคารแห่งใหม่ที่เสนออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า ช่วยลดค่างวดและภาระดอกเบี้ยในระยะยาว พร้อมกันนั้นสามารถยื่นขอวงเงินกู้เพิ่มจากส่วนต่างของราคาประเมินบ้านและยอดหนี้คงเหลือได้
• สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash) เป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ผ่อนบ้านหมดแล้ว (บ้านปลอดภาระ) และต้องการเงินก้อน โดยการนำบ้านมาเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่ออเนกประสงค์กับธนาคาร

ตารางเปรียบเทียบเพื่อการตัดสินใจ

ใครบ้างที่สามารถขอสินเชื่อจากบ้านที่ยังผ่อนอยู่ได้?

จากข้อมูลข้างต้นทั้งหมดจะเห็นได้ว่า ผู้ที่สามารถขอสินเชื่อจากบ้านที่ยังผ่อนอยู่ได้นั้น จะต้องรีไฟแนนซ์บ้านพร้อมขอวงเงินกู้เพิ่มจากสินเชื่อบ้านแลกเงิน ท็อปอัป ซึ่งโดยทั่วไปมักเป็นกลุ่มบุคคลที่มีเป้าหมายทางการเงินดังนี้

• ผู้ที่ต้องการลดภาระดอกเบี้ยบ้านเดิมและค่างวดรายเดือนให้ลดน้อยลง
• ผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนธุรกิจ
• ผู้ที่ต้องการเงินก้อนสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็นในครอบครัว เช่น ค่าการศึกษาบุตร, ค่ารักษาพยาบาล
• ผู้ที่ต้องการปรับปรุงซ่อมแซมหรือต่อเติมที่อยู่อาศัย
• ผู้ที่ต้องการรวบหนี้ เคลียร์หนี้ สินเชื่อส่วนบุคคลหรือหนี้บัตรเครดิตที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง มาเหลือจ่ายที่เดียวกับสินเชื่อบ้านแลกเงินซึ่งมีดอกเบี้ยต่ำกว่า

เช็กลิสต์คุณสมบัติผู้กู้

เพื่อให้การยื่นขอสินเชื่อเป็นไปอย่างราบรื่น การเตรียมความพร้อมด้านคุณสมบัติเป็นสิ่งสำคัญ โดยทั่วไปธนาคารจะพิจารณาจากปัจจัยต่อไปนี้

• สัญชาติ ไทย
• อายุ โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 20-65 ปี (เมื่อรวมระยะเวลาผ่อนแล้วอายุไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด)
• รายได้ มีรายได้ประจำที่แน่นอนและเพียงพอต่อการชำระหนี้ใหม่
• ประวัติทางการเงิน มีประวัติการชำระหนี้ดี ไม่ติดประวัติเครดิตบูโร (NCB)
• ระยะเวลาการผ่อน โดยทั่วไปต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้านเดิมมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี (หรือตามเงื่อนไขในสัญญาเดิมที่อนุญาตให้ไถ่ถอนได้โดยไม่มีค่าปรับ)
• ภาระหนี้ มีอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารใหม่กำหนด

เอกสารที่ต้องเตรียม

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนตั้งแต่แรก จะช่วยให้กระบวนการพิจารณาอนุมัติรวดเร็วยิ่งขึ้น

• เอกสารส่วนตัว สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, เอกสารสมรส/หย่า/เปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี)
• เอกสารแสดงรายได้ สลิปเงินเดือนล่าสุด/หนังสือรับรองเงินเดือน และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
• เอกสารหลักประกันและสินเชื่อเดิม สำเนาโฉนดที่ดิน, สัญญากู้เงินและสัญญาจำนองของธนาคารเดิม, และใบเสร็จผ่อนชำระค่างวดเดือนล่าสุด เพื่อแสดงยอดหนี้คงค้าง

6 ขั้นตอนง่ายๆ ในการเปลี่ยนบ้านที่ผ่อนอยู่ให้เป็นเงินก้อน

กระบวนการเปลี่ยนบ้านที่ยังผ่อนอยู่ให้เป็นเงินก้อนผ่านการรีไฟแนนซ์นั้นไม่ซับซ้อน เพียงทำตามขั้นตอนเหล่านี้ ก็สามารถปลดล็อกสภาพคล่องทางการเงินที่ซ่อนอยู่ในบ้านของคุณได้

1. ประเมินความต้องการและวงเงิน

เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบสัญญาสินเชื่อบ้านกับธนาคารเดิมว่าครบกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้แล้วหรือยัง (ส่วนใหญ่คือ 3 ปี) จากนั้นประเมินวงเงินที่อาจได้รับเพิ่ม โดยนำราคาประเมินบ้านปัจจุบัน หักลบด้วยยอดหนี้คงเหลือ

2. เปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคาร

ศึกษาและเปรียบเทียบโปรโมชันรีไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินหลายแห่ง โดยพิจารณาอัตราดอกเบี้ย, ค่าธรรมเนียม, วงเงินอนุมัติสูงสุด และเงื่อนไขต่างๆ เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่คุ้มค่าที่สุด

3. ยื่นเอกสาร

รวบรวมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด และยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์พร้อมระบุความต้องการขอวงเงินเพิ่มเติมกับธนาคารใหม่ที่เลือกไว้

4. รอประเมินราคาหลักประกัน

ธนาคารใหม่จะส่งเจ้าหน้าที่เข้ามาประเมินมูลค่าบ้านและที่ดินของคุณอีกครั้ง เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณวงเงินสินเชื่อรีไฟแนนซ์ และวงเงินกู้เพิ่ม จากสินเชื่อบ้านแลกเงิน ท็อปอัป

5. รอผลอนุมัติและทำสัญญา

เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ จะนัดหมายเพื่อไปทำสัญญาและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดิน โดยธนาคารใหม่จะชำระหนี้ในส่วนของสินเชื่อบ้านเดิมให้กับธนาคารเก่า

6. รับเงินก้อน

หลังจากกระบวนการทางกฎหมายเสร็จสิ้น ธนาคารใหม่จะโอนเงินกู้ส่วนเพิ่ม (Top-up) ที่ได้รับการอนุมัติ เข้าบัญชีของผู้กู้ เพื่อนำไปใช้จ่ายตามวัตถุประสงค์ต่อไป

ข้อดีและข้อควรระวังของการรีไฟแนนซ์พร้อมขอวงเงินเพิ่ม

หลังจากกระบวนการทางกฎหมายเสร็จสิ้น ธนาคารใหม่จะโอนเงินกู้ส่วนเพิ่ม (Top-up) ที่ได้รับการอนุมัติ เข้าบัญชีของผู้กู้ เพื่อนำไปใช้จ่ายตามวัตถุประสงค์ต่อไป

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์พร้อมขอวงเงินเพิ่ม

• ลดภาระดอกเบี้ย นอกจากจะได้รับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ที่ต่ำลงแล้ว วงเงินที่ขอกู้เพิ่มยังได้อัตราดอกเบี้ย ที่ต่ำกว่าการกู้เงินจากสินเชื่อประเภทอื่นๆ อาทิ บัตรกดเงินสด / บัตรเครดิต ช่วยทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในระยะยาว
• รวมหนี้เป็นก้อนเดียว บริหารจัดการหนี้ง่ายขึ้น เพราะมีภาระผ่อนเพียงที่เดียวกับธนาคารใหม่
• เพิ่มสภาพคล่อง เพราะนอกจากดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนบ้านต่ำลง ยังมีเงินก้อนเหลือใช้เสริมสภาพคล่องหรือนำไปใช้จ่ายเรื่องที่จำเป็นได้

ข้อควรระวังของการจำนองบ้านที่ยังผ่อนอยู่

• มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น ค่าประเมินราคา, ค่าอากรแสตมป์, ค่าจดจำนองใหม่ ซึ่งต้องเตรียมเงินสดสำรองสำหรับส่วนนี้
• คำนวณค่างวดและดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายใหม่ให้ดี เพราะการรีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆที่เพิ่มขึ้น ควรคำนวณให้ดีว่าค่างวดใหม่ที่ได้ ทำให้จ่ายเบาลงจริงหรือไม่หรือดอกเบี้ยใหม่ที่ได้ ถ้าหักลบกับค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพื่อรีไฟแนนซ์แล้วคุ้มกันหรือไม่

สรุปบทความ

โดยสรุปแล้ว กรณีที่บ้านผ่อนอยู่ และ ต้องการนำบ้านมาจดจำนองเพื่อต้องการเงินก้อน สามารถทำได้ ด้วยการรีไฟแนนซ์บ้าน พร้อมขอวงเงินกู้เพิ่ม ซึ่งเป็นวิธีที่นิยม เพราะนอกจากช่วยลดภาระในการผ่อนบ้านแล้ว ยังช่วยเสริมสภาพคล่องไปในคราวเดียวกัน

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาทางเลือกในการลดภาระและเพิ่มสภาพคล่องไปพร้อมกัน ย้ายมารีไฟแนนซ์บ้านกับทีทีบี พร้อมขอวงเงินกู้เพิ่มได้ด้วยสินเชื่อบ้านแลกเงินท็อปอัป กับหลากหลายดอกเบี้ยให้เลือก ทั้งดอกเบี้ยโปรโมชันคงที่สามปีแรก และ ดอกเบี้ยเรทเดียวตลอดสัญญา พร้อมฟรีค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยตลอดอายุสัญญา และทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง* ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ได้

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์ทีทีบี หรือสมัครได้ที่ ทีทีบีทุกสาขา และ แอปทีทีบีทัช

*ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในระยะเวลา 30 วัน นับจากวันที่จำนองหลักประกัน

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว: สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 5% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.115% ถึง MRR-1.805% ต่อปี • สินเชื่อบ้านแลกเงินท็อปอัป อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 5% - 8% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.855% ถึง MRR+0.820% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com