ดอกเบี้ยลอยตัวต่างจากดอกเบี้ยคงที่อย่างไร มีวิธีคิดอย่างไรบ้าง

การตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดถือเป็นหนึ่งในก้าวสำคัญทางการเงินที่ต้องวางแผนในระยะยาว ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อภาระการผ่อนชำระโดยตรงคือ "อัตราดอกเบี้ย" ซึ่งการทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างดอกเบี้ยคงที่กับดอกเบี้ยลอยตัวจะช่วยให้สามารถวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมและประหยัดค่าใช้จ่ายได้มาก ตลอดอายุสัญญา บทความนี้ ทีทีบี จะพาไปเจาะลึกถึงรายละเอียดของดอกเบี้ยทั้งสองประเภท เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเลือกสินเชื่อบ้านที่เหมาะสมที่สุด

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) คืออะไร

ดอกเบี้ยคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขที่แน่นอน ไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือถูกล็อกไว้ตลอดช่วงระยะเวลาที่ระบุในสัญญา เช่น คงที่ 3 ปีแรก ไม่ว่าสภาวะตลาดการเงินหรืออัตราดอกเบี้ยนโยบายจะปรับเปลี่ยนไปในทิศทางใด ผู้กู้จะยังคงชำระดอกเบี้ยในอัตราเดิม ทำให้สามารถคำนวณและวางแผนค่างวดได้อย่างแม่นยำ สร้างความมั่นคงและความสบายใจในการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน

ข้อดีของดอกเบี้ยคงที่

• คาดการณ์ง่าย ค่างวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือนจะเท่ากันตลอดระยะเวลาที่กำหนด ทำให้การวางแผนการเงินส่วนบุคคลทำได้สะดวกและมีวินัย
• ไม่ต้องเสี่ยง หมดกังวลต่อความผันผวนในช่วงทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ไม่ว่าตลาดการเงินจะเป็นอย่างไร ภาระการผ่อนจะยังคงเดิมไม่เพิ่มขึ้น

ข้อเสียของดอกเบี้ยคงที่

• ดอกเบี้ยอาจสูงกว่า โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะตั้งอัตราดอกเบี้ยคงที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงเวลาเดียวกันเล็กน้อย เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาด
• ไม่ได้รับประโยชน์ช่วงดอกเบี้ยขาลง หากทิศทางดอกเบี้ยในตลาดมีการปรับตัวลดลง ผู้กู้ที่เลือกดอกเบี้ยคงที่จะไม่ได้รับอานิสงส์นี้ และยังคงต้องชำระในอัตราเดิมที่สูงกว่า

ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คืออะไร

ดอกเบี้ยลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะไม่มีการกำหนดตัวเลขที่ตายตัว แต่จะ "เปลี่ยนแปลง" หรือลอยตัวไปตามต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงินผู้ออกสินเชื่อ ซึ่งจะมีการประกาศปรับเปลี่ยนเป็นระยะ โดยอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญ เช่น MRR, MLR หรือ MOR

โดยสำหรับสินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ดังนั้น หากธนาคารประกาศปรับขึ้น MRR อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของเราก็จะสูงขึ้นตาม แต่หากปรับลดลง เราก็จะได้รับประโยชน์จากดอกเบี้ยที่ถูกลงเช่นกัน

ข้อดีของดอกเบี้ยลอยตัว

• อาจต่ำกว่าในช่วงแรก โปรโมชั่นสินเชื่อมักเสนออัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่จูงใจและต่ำกว่าแบบคงที่ในช่วงเริ่มต้น เพื่อดึงดูดผู้กู้
• ได้รับประโยชน์ช่วงดอกเบี้ยขาลง หากเศรษฐกิจโดยรวมส่งผลให้ทิศทางดอกเบี้ยปรับลดลง ผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงและมีค่างวดที่ถูกลงตามไปด้วย

ข้อเสียของดอกเบี้ยลอยตัว

• คาดการณ์ยาก ค่างวดอาจมีความผันผวน ไม่คงที่ โดยขึ้นกับ MRR, MLR หรือ MOR ในขณะนั้น ทำให้การวางแผนการเงินในระยะยาวทำได้ยากกว่า อาจต้องเตรียมเงินสำรองไว้สำหรับช่วงที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น
• มีความเสี่ยงสูง ในช่วงที่ดอกเบี้ยเป็นทิศทางขาขึ้น ภาระค่างวดจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินได้

ตารางเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยคงที่ vs ดอกเบี้ยลอยตัว

หัวข้อเปรียบเทียบ	ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)	ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
การคาดการณ์ค่างวด	ค่างวดเท่ากันทุกเดือนตามที่ระบุในสัญญา	เปลี่ยนแปลงขึ้นลงตามประกาศของธนาคาร
ความเสี่ยง ภายใน 30 วัน หลังจากขอออกบัตร	ไม่มีความเสี่ยงจากภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ถ้าภาวะดอกเบี้ยตลาดปรับลงจะไม่ได้รับผลประโยชน์จากส่วนนี้	มีความเสี่ยงจากภาระค่างวดที่อาจเพิ่มขึ้น เมื่อมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับลง จะได้รับผลประโยชน์จากส่วนนี้
ประโยชน์เมื่อดอกเบี้ยลง	ไม่ได้รับประโยชน์	ได้รับประโยชน์ ค่างวดลดลงตาม
เหมาะสำหรับ	ผู้ที่ต้องการความแน่นอน, มีรายได้ประจำ, ไม่ชอบความเสี่ยง	ผู้ที่รับความเสี่ยงได้, คาดการณ์ว่าดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางขาลง

ดอกเบี้ยแบบผสมทางเลือกยอดนิยมของสินเชื่อบ้าน

ในทางปฏิบัติ สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในประเทศไทยมักเสนออัตราดอกเบี้ยในรูปแบบ "ผสม" เพื่อตอบโจทย์ผู้กู้ส่วนใหญ่ โดยเป็นการนำดอกเบี้ยทั้งสองประเภทมารวมกัน รูปแบบที่พบบ่อยที่สุดคือ "อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก และปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในปีถัดไปจนสิ้นสุดสัญญา

สิ่งสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจควบคู่กันไป คือหลักการคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Interest Rate) หมายความว่า ดอกเบี้ยในแต่ละงวดจะถูกคำนวณจาก "ยอดเงินต้นคงเหลือ" เท่านั้น ดังนั้น เมื่อเราชำระค่างวดเข้าไป เงินส่วนหนึ่งจะถูกนำไปจ่ายดอกเบี้ยของเดือนนั้น และเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดจะถูกนำไปหักออกจากเงินต้นโดยตรง

คำแนะนำเพิ่มเติมสำหรับคนกู้บ้าน

เมื่อสินเชื่อบ้านใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกเป็นพื้นฐานในการคำนวณ ทำให้ในช่วง 3 ปีแรกที่เป็นอัตราดอกเบี้ยโปรโมชันซึ่งมักเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ ทำให้คาดการณ์ค่างวดได้อย่างแม่นยำ แต่หลังจากหมดช่วงเวลาโปรดังกล่าวและสัญญาเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ภาระดอกเบี้ยอาจเพิ่มสูงขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ยังมีทางเลือกที่ช่วยบริหารจัดการและลดภาระดอกเบี้ยได้ด้วย 3 วิธี ดังนี้

• การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) เมื่อหมดช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรกแล้ว ผู้กู้สามารถยื่นขอ "สินเชื่อใหม่" กับธนาคารแห่งอื่นเพื่อนำเงินมาปิดยอดหนี้เก่ากับธนาคารเดิม วิธีนี้ถือเป็นกลยุทธ์ที่คนส่วนใหญ่ใช้ เพราะเป็นการเริ่มต้นหาโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ในอัตราต่ำจากธนาคารต่างๆ ที่กำลังแข่งขันกันอีกครั้ง ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักเป็นการรีไฟแนนซ์ที่ให้ความคุ้มค่าและช่วยลดดอกเบี้ยโดยรวมได้มากที่สุด
• การรีเทนชั่น (Retention) คือการยื่นเรื่องเพื่อ "ขอลดอัตราดอกเบี้ย" กับธนาคารเดิมที่ใช้บริการอยู่ โดยไม่จำเป็นต้องย้ายธนาคาร ข้อดีของวิธีนี้คือความสะดวกและรวดเร็ว เพราะไม่ต้องเตรียมเอกสารเพื่อยื่นกู้ใหม่ทั้งหมดเหมือนการรีไฟแนนซ์ แต่อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับการปรับลดอาจไม่ดีเท่าข้อเสนอจากการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่
• การโปะบ้าน (ชำระเกินค่างวด) เป็นวิธีที่สามารถทำได้ตลอดอายุสัญญาและมีประสิทธิภาพสูง โดยการชำระเงินเพิ่มจากค่างวดปกติในแต่ละเดือน เงินส่วนเกินนี้จะถูกนำไปตัดเงินต้นโดยตรง (ตามหลักการลดต้นลดดอก) ส่งผลให้ยอดหนี้ลดลงเร็วขึ้น และช่วยประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายโดยรวมได้อย่างมหาศาล ทำให้สามารถปิดหนี้บ้านได้เร็วกว่ากำหนดที่ระบุในสัญญา

อีกหนึ่งทางเลือกสำหรับคนที่ไม่ต้องการรีไฟแนนซ์บ่อย

สำหรับผู้กู้บางรายที่รู้สึกว่าการรีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปีนั้นเป็นเรื่องที่วุ่นวายและต้องใช้เวลาในการเตรียมเอกสาร ปัจจุบันยังมีอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจซึ่งออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหานี้โดยเฉพาะ นั่นคือการเลือกสินเชื่อรีไฟแนนซ์ที่ให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษเรทเดียวตลอดอายุสัญญา ซึ่งช่วยขจัดความกังวลว่าค่างวดจะพุ่งสูงขึ้นในปีที่ 4 หลังจากหมดช่วงโปรโมชั่น 3 ปีแรก

โดยทีทีบีมาพร้อมโปรแกรมสุดพิเศษ "รีไฟแนนซ์บ้านครั้งสุดท้ายกับทีทีบี" ที่มอบข้อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษเรทเดียวตลอดสัญญา “หากผู้กู้มีประวัติการชำระดีติดต่อกันใน 3 ปีแรก จะยังคงได้รับอัตราดอกเบี้ยเรทเดิมในปีที่ 4 และปีถัดๆ ไปโดยอัตโนมัติ” ทางเลือกนี้จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการความสะดวกสบาย ลดความยุ่งยากที่ต้องทำเรื่องรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี และยังช่วยให้สามารถปิดหนี้ได้เร็วไม่ต่างจากการรีไฟแนนซ์บ่อยครั้ง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับดอกเบี้ยลอยตัวและดอกเบี้ยคงที่

ธนาคารใช้อะไรเป็นเกณฑ์ในการปรับขึ้น-ลงดอกเบี้ยลอยตัว (MRR)?

ธนาคารจะพิจารณาจากปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน โดยมีปัจจัยหลักคือ "อัตราดอกเบี้ยนโยบาย" ที่ประกาศโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทย นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่น เช่น ต้นทุนการดำเนินงานของธนาคาร สภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจ และแนวโน้มเงินเฟ้อ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลต่อการตัดสินใจปรับอัตราดอกเบี้ย MRR

ถ้าเลือกดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ แล้วอยากเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยคงที่ทำได้ไหม?

โดยทั่วไปแล้ว ผู้กู้ไม่สามารถขอเปลี่ยนแปลงประเภทอัตราดอกเบี้ยระหว่างที่สัญญายังมีผลผูกพันได้ทันที แต่สามารถทำได้เมื่อครบกำหนดระยะเวลาโปรโมชั่นดอกเบี้ยช่วงแรก (ปกติคือ 3 ปี) โดยใช้วิธี "รีไฟแนนซ์" ไปยังธนาคารแห่งใหม่ที่กำลังเสนอโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระดับที่น่าสนใจ ซึ่งเป็นวิธีที่เปิดโอกาสให้เราได้เลือกเงื่อนไขที่ดีที่สุดอีกครั้ง

จ่ายเงินโปะบ้าน (ชำระเกินค่างวด) มีผลกับดอกเบี้ยอย่างไร?

การจ่ายเงินโปะหรือชำระเกินค่างวดปกติในแต่ละเดือน เป็นวิธีลดหนี้บ้านที่มีประสิทธิภาพสูงมาก เพราะเงินส่วนเกินทั้งหมดจะถูกนำไป "ตัดเงินต้น" โดยตรง เมื่อเงินต้นลดลงเร็วขึ้น ดอกเบี้ยที่คำนวณในงวดถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วย (เพราะดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือ) ส่งผลให้ประหยัดดอกเบี้ยโดยรวมและทำให้หนี้หมดเร็วกว่ากำหนด

สรุปบทความ

ท้ายที่สุดแล้วการเปรียบเทียบดอกเบี้ยคงที่กับดอกเบี้ยลอยตัวนั้น ไม่มีคำตอบที่ชัดเจนว่าแบบใดดีที่สุด แต่มีเพียงแบบที่ "เหมาะสมที่สุด" กับสถานการณ์ทางการเงิน ความสามารถในการรับความเสี่ยง และเป้าหมายของผู้กู้แต่ละคน การพิจารณาแผนการเงินของตนเองอย่างรอบด้าน ควบคู่ไปกับการศึกษาแนวโน้มของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการเลือกสินเชื่อบ้านที่ใช่และคุ้มค่าที่สุด

และสำหรับผู้ที่มองหาทางเลือกลดภาระดอกเบี้ยและค่างวด ทีทีบีมีบริการสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ที่ช่วยให้คุณประหยัดได้มากขึ้น ด้วยดอกเบี้ยที่ตอบโจทย์ความต้องการทั้งแบบคงที่และลอยตัว ทั้งสายโปะ สายเป๊ะ และ สายชัวร์

• สายโปะ เลือก ดอกเบี้ยคงที่ปีแรกต่ำเริ่มต้น 1.50% ต่อปี ยิ่งโปะ ยิ่งหมดหนี้ไว
• สายชัวร์ เลือก ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก เริ่มต้นเพียง 2.89% ต่อปี
• สายเป๊ะ ผ่อนดี ผ่อนตรง เลือก ดอกเบี้ยเรทเดียวตลอดสัญญาเริ่มต้น MRR-4.115% ต่อปี หมดปัญหาดอกเบี้ยพุ่งปีที่ 4 รางวัลสำหรับคนผ่อนดี

และรีไฟแนนซ์กับทีทีบี ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์ – ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง* ผ่อนสบายนานสูงสุด 35 ปี *ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในระยะเวลา 30 วัน นับจากวันที่จำนองหลักประกัน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ทีทีบี หรือสมัครได้ที่ ทีทีบีทุกสาขา และ แอป ทีทีบีทัช

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.115% ถึง MRR-1.430% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com