อยากขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง สรุปครบจบในที่เดียว

การขายบ้านถือเป็นธุรกรรมทางการเงินขนาดใหญ่ที่มาพร้อมกับความซับซ้อน โดยเฉพาะเรื่องค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นข้อกังวลสำหรับหลายคน การวางแผนที่ไม่รัดกุมอาจทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ เพื่อให้การขายบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและคุ้มค่าที่สุด ในบทความนี้จะสรุปทุกประเด็นสำคัญเกี่ยวกับภาษีขายบ้านและค่าธรรมเนียมต่างๆ แบบครบถ้วน พร้อมตัวอย่างการคำนวณที่เข้าใจง่าย ช่วยให้ทุกคนสามารถวางแผนการเงินได้อย่างแม่นยำและถูกต้อง

Checklist ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเตรียม เมื่อต้องการขายบ้าน

ก่อนจะไปถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน การเตรียมความพร้อมเรื่องค่าใช้จ่ายเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก เพื่อให้เห็นภาพรวมและสามารถจัดสรรงบประมาณได้อย่างเหมาะสม นี่คือรายการค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่ผู้ขายบ้านต้องเจอ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าโอนบ้านหรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในเอกสารสิทธิ์
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ และหัก ค่าใช้จ่ายด้วยการนำจำนวนปีที่ถือครองบ้าน มาคำนวณ
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ เลือกชำระเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครอง
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่านายหน้า (กรณีใช้บริการเอเจนต์) หรือค่าไถ่ถอนจำนอง (กรณีบ้านยังติดภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน)

เจาะลึกภาษีและค่าธรรมเนียมขายบ้านแต่ละประเภท จ่ายเท่าไหร่ คำนวณอย่างไร?

เพื่อให้เข้าใจค่าใช้จ่ายแต่ละส่วนอย่างละเอียด การทำความรู้จักที่มา อัตรา และวิธีคำนวณของภาษีแต่ละประเภท จะช่วยให้สามารถประเมินตัวเลขที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คือค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของจากผู้ขายไปยังผู้ซื้ออย่างเป็นทางการตามกฎหมาย โดยอัตราค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดิน สำหรับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ โดยทั่วไปแล้วมักจะตกลงแบ่งชำระกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง (ฝ่ายละ 1%) อย่างไรก็ตาม ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ตามความพึงพอใจ ซึ่งควรระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่คำนวณจากรายได้ของผู้ขาย ถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทหนึ่งตามกฎหมาย โดยมีวิธีคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อน เนื่องจากต้องพิจารณาจากราคาประเมิน จำนวนปีที่ถือครอง และนำไปคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได โดยยิ่งถือครองนาน สัดส่วนเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีก็จะยิ่งน้อยลง ดังนี้

ระยะเวลาถือครอง	หักค่าใช้จ่าย (%)
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

เงื่อนไขยกเว้น กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา จะใช้เงินได้ 50% มาคำนวณภาษีได้ทันที โดยไม่ต้องพิจารณาจำนวนปีที่ถือครอง

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่จัดเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นในเชิงพาณิชย์หรือการค้าหากำไร โดยกฎหมายจะพิจารณาจากเงื่อนไขการถือครองเป็นหลัก มีอัตราอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) ผู้ขายจะต้องชำระภาษีนี้หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้

• ถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี (นับวันชนวัน)
• แม้จะถือครองเกิน 5 ปี แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

เงื่อนไขยกเว้น ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าเกณฑ์ข้อใดข้อหนึ่งดังนี้

• ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้น เป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 1 ปี
• เป็นบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก

4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

อากรแสตมป์ เป็นค่าใช้จ่ายที่มีลักษณะคล้ายภาษี โดยจะถูกนำมาใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ กล่าวคือ หากการขายบ้านของคุณเข้าเกณฑ์ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามที่กล่าวมาข้างต้น จะต้องมาชำระค่าอากรแสตมป์แทน มีอัตราอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน ดังนั้น หลักการสำคัญที่ต้องจำคือผู้ขายจะชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น จะไม่มีการชำระซ้ำซ้อนกัน

ลองคำนวณภาษีขายบ้านด้วยเครื่องมือจากรมที่ดิน

การคำนวณภาษีขายบ้านและค่าธรรมเนียมต่างๆ ด้วยตนเองอาจมีความซับซ้อนและเสี่ยงต่อการเกิดข้อผิดพลาดได้ง่าย เพื่อความสะดวกและแม่นยำสูงสุด กรมที่ดินได้พัฒนาโปรแกรมคำนวณค่าใช้จ่ายออนไลน์ขึ้นมาโดยเฉพาะ ซึ่งเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการประเมินภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมด

คุณสามารถเข้าไปใช้งานโปรแกรมคำนวณของกรมที่ดินได้ง่ายๆ ผ่านเว็บไซต์ “เครื่องมือคำนวณภาษีอาการ” โดยมีขั้นตอนดังนี้

• เลือกประเภทการทำธุรกรรม เมื่อเข้าสู่เว็บไซต์ ให้เลือกประเภทเป็น “ขาย”
• กรอกข้อมูลโฉนดที่ดิน ระบุข้อมูลสำคัญ เช่น เลขที่โฉนด, จังหวัด และสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน
• ระบุข้อมูลการซื้อขาย ใส่ราคาซื้อขายที่ตกลงกัน และราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมที่ดิน
• กรอกข้อมูลการถือครอง ระบุวันที่ได้มาและวันที่ขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงข้อมูลสำคัญอย่างการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีหรือไม่
• ดูผลการคำนวณ กดปุ่ม “คำนวณ” ระบบจะแสดงสรุปค่าใช้จ่ายแต่ละรายการที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

การใช้โปรแกรมคำนวณของกรมที่ดินโดยตรงจะช่วยให้เราเห็นยอดค่าใช้จ่ายที่แม่นยำและน่าเชื่อถือที่สุด เพราะจากเป็นข้อมูลทางการที่อัปเดตตามกฎระเบียบและกฎหมายปัจจุบันอยู่เสมอ ช่วยลดความเสี่ยงจากข้อผิดพลาดในการคำนวณด้วยตนเอง และทำให้การวางแผนการเงินของคุณรัดกุมยิ่งขึ้น

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับภาษีขายบ้าน

กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้อย่างไร

สำหรับนิติบุคคล (เช่น บริษัท หรือห้างหุ้นส่วน) จะมีวิธีการคำนวณภาษีที่แตกต่างจากบุคคลธรรมดา โดยจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) จากนั้นรายได้จากการขายจะถูกนำไปรวมคำนวณเป็นรายได้ของบริษัทเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตอนสิ้นรอบบัญชีอีกครั้ง

ขายบ้านมรดก ต้องเสียภาษีเหมือนกันไหม?

การขายบ้านที่ได้รับมาเป็นมรดกจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีบางส่วน คือ ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะโดยไม่ต้องพิจารณาเงื่อนไขการถือครองหรือการมีชื่อในทะเบียนบ้าน แต่ยังคงต้องชำระค่าอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ทันที 50%

ถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่?

ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากเข้าเงื่อนไขยกเว้นข้อใดข้อหนึ่งก็เพียงพอแล้ว ในกรณีนี้ แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่การมีชื่อในทะเบียนบ้านติดต่อกันเกิน 1 ปี ทำให้ผู้ขายได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และไปชำระค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ภาษีขายบ้าน กับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือตัวเดียวกันหรือไม่?

เป็นภาษีคนละประเภทกันโดยสิ้นเชิง ภาษีขายบ้าน (ภาษีเงินได้, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์) เป็นภาษีที่เกิดขึ้น ณ เวลาที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือเท่านั้น ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีทรัพย์สินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องชำระเป็นรายปีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

สรุปบทความ

การเตรียมความพร้อมเรื่องภาษีขายบ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ ถือเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยให้กระบวนการขายบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและบริหารจัดการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจวิธีการคำนวณและเงื่อนไขต่างๆ ล่วงหน้า จะช่วยลดความกังวลและทำให้คุณสามารถตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสมโดยไม่กระทบต่อผลกำไรที่คาดหวัง

และสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนขายบ้าน เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง การพิจารณาสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินที่เชื่อถือได้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ชาญฉลาด ทีทีบีมีบริการสินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง ที่ตอบทุกโจทย์ความต้องการ

• ดอกเบี้ยต่ำ พร้อมรับสิทธิพิเศษเพิ่มเติม จากพันธมิตรของธนาคาร
• วงเงินอนุมัติสูงสุด 50 ล้านบาทผ่อนสบาย ระยะเวลาผ่อนชำระนานสูงสุดถึง 35 ปี
• ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์ – ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง*

*ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในระยะเวลา 30 วัน นับจากวันที่จำนองหลักประกัน

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ทีทีบี หรือสอบถามสินเชื่อบ้านใหม่ทีทีบี ได้ที่หน้าโครงการบ้าน-คอนโด โดยจะมีเจ้าหนี้ให้คำปรึกษาและบริการถึงที่

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.430% ถึง MRR-0.530% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com